Haustiere in Mietwohnung: Mietrecht für Halter
Bei vielen Fragen in puncto Haltung von Haustieren in der Mietwohnung ist die Rechtsprechung nicht eindeutig. Wir haben das Mietrecht und bestehende Urteile für Sie unter die Lupe genommen.
Etwa 34 Millionen Haustiere leben in Deutschland. Doch Haustiere sind häufig auch Ursache für Streitigkeiten zwischen Mieter und Vermieter. Da es gesetzlich selten einheitliche Regelungen gibt, muss in jedem Fall die Streitigkeit zwischen Mieter und Vermieter über die Haltung von Haustieren in der Mietwohnung neu aufgerollt werden. Wichtig ist die Passage zum Thema Tierhaltung im Mietvertrag.
Verbot der Tierhaltung: Wann ist es wirksam?
Ein absolutes Verbot der Tierhaltung durch Formularmietverträge ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs unwirksam. Das liegt daran, dass diese Klausel individuelle Umstände des Mieters nicht beachtet (Blindenhunde dürfen beispielsweise nicht verboten werden) und auch die Haltung von Kleintieren nicht verboten werden kann.
Die Klausel "Tiere dürfen nur mit vorheriger schriftlicher Genehmigung des Vermieters gehalten werden" brachte einen Vermieter und seine Mieterin vor Gericht. Die Mieterin hatte eine Katze ohne Rücksprache mit dem Vermieter in ihrer Mietwohnung aufgenommen. Der Vermieter pochte auf den Vertrag, aber ohne Erfolg. Die 6. Zivilkammer des Landgerichts erklärte die Tierhaltungsklausel unter Berufung auf die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs für unwirksam.
Die Vertragsklausel "Tiere, auch Haustiere, mit Ausnahme von Kleintieren, dürfen nicht gehalten werden" ist in einem Individualmietvertrag wirksam.
Tierhaltung in der Mietwohnung nachträglich verbieten
Die Tierhaltung kann nachträglich verboten werden, wenn das Haustier die Mitbewohner nachweislich belästigt, zum Beispiel durch:
- Lärm, zum Beispiel durch dauerndes Bellen
- Dreck, zum Beispiel dauernde Häufchen im Flur
- Gefahr, die von einem Tier ausgeht
Wenn die störenden Zustände beseitigt werden, dulden die Richter das weitere Halten des Haustieres.
Sind von einem Haustier bereits konkrete Störungen ausgegangen, so kann der Vermieter seine Zustimmung zur Tierhaltung widerrufen oder die weitere Tierhaltung davon abhängig machen, dass künftige Belästigungen auszuschließen sind. "Die Befugnis des Mieters, ein Tier zu halten, findet ihre Grenzen dort, wo die Obhutspflicht gegenüber dem Vermieter hinsichtlich der Mietsache, Schutz- und Rücksichtnahmeverpflichten gegen Mitmieter oder den Vermieter, Gesichtspunkte des Tierschutzes und schließlich die Wahrung des Hausfriedens dies erfordern."
AG Schöneberg, Az. 8 C 11/91
Gebot der Gleichbehandlung aller Mieter für die Tierhaltung
Der Vermieter kann in der Regel nicht einem Mieter das Halten eines Haustieres erlauben und dem anderen nicht. Es gilt das Gebot der Gleichbehandlung. Wenn der Vermieter willkürlich einem Teil der Mieter die Haustierhaltung gestattet, anderen Mietern jedoch ohne sachlichen Grund die Haustierhaltung verweigert, führt dies zu unerträglichen Unbilligkeiten.
(LG Berlin Az. 64 S 234/85)
Hausordnung und Tierhaltung
Wer eine Wohnung kauft, akzeptiert damit auch die dortige Hausordnung. Wenn diese Ordnung ein Freilaufverbot oder eine Zwei-Katzen-Regelung enthält, muss man diese akzeptieren. Die Hausordnung wurde dem Käufer nicht nachträglich "präsentiert", sondern bestand schon bei Unterzeichnung des Kaufvertrages.
Schlussendlich sollte man nicht vergessen, dass das Zusammenleben in einer Wohnungseigentümergemeinschaft nach dem Gesetz der gegenseitigen Rücksichtnahme verlangt (Wohlverhaltensklausel § 14 Nr. 1 des Wohnungseigentumsgesetzes).
Kann Wohnungseigentümergemeinschaft Tierhaltung einschränken?
Eine Wohnungseigentümergemeinschaftkann ihre Gemeinschaftsordnung durch einen Mehrheitsbeschluss mit 2/3 aller vorhandenen Stimmen abändern, sofern dieser Beschluss in der Gemeinschaftsordnung vorgesehen ist. So können die Wohnungseigentümer mehrheitlich die Hundehaltung einschränken. Wenn dieser Beschluss ein Verbot des freien Auslaufs auf der gemeinschaftlichen Außenanlage vorsieht, so muss mit einer Anleinpflicht der Hunde auf dem gemeinschaftlichen Grundstück gerechnet werden.
Gerichtsurteile: Hund und Katze in der Mietwohnung
Wir haben hier einige konkrete Gerichtsurteile zur Haltung von Hunden und Katzen in Mietwohnungen für Sie zusammengefasst:
1. Keine Haltung von Hund und Katze ohne Zustimmung des Vermieters
Sieht ein Mietvertrag ausdrücklich vor, dass der Mieter zur Hunde- oder Katzenhaltung vorher die Zustimmung des Vermieter einholen muss, dann rechtfertigt die gleichwohl vorgenommene Tierhaltung die fristlose Kündigung durch den Vermieter. Selbst wenn es sich bei dem streitigen Tier um ein ausgesprochenes friedliches Exemplar handelt, das die Mitbewohner in keinster Weise stört, geht das Interesse des Vermieters, die gesamte Wohnanlage ruhig zu halten, vor. Denn wenn der Vermieter dem einen Mieter die Tierhaltung genehmigt, muss er auch den anderen Mietern hierzu seine Zustimmung erteilen, befand das Amtsgericht Waldshut-Tiengen, Az.: 7 C 59/02.
2. Mietwohnung zu klein für die Haltung gleich mehrerer Hunde
Eine Mieterin einer 1 1/2 Zimmer-Wohnung mit rund 40 m2 Wohnfläche teilte sich diese mit vier Hunden. Groß waren sie zwar nicht, dafür bellten sie aber sehr häufig. Selbst andere Hundehalter, die in diesem Mietshaus wohnten, fühlten sich belästigt.
Dem Vermieter blieb daher nichts anderes übrig, als die Mieterin erfolgreich mit Hilfe des Gerichts dazu zu bewegen, wenigstens zwei Hunde abzuschaffen. Auch das Amtsgericht München (Az.: 473 C 30536/2000) war der Auffassung, dass eine solch kleine Wohnung keine vier Hunde verträgt. Die beiden kleinen Rehpinscher durfte die Mieterin daher behalten, die beiden größeren Mischlingshunde muss sie nunmehr abschaffen.
3. Katzenhaltung in der Mietwohnung ohne Zustimmung des Vermieters
Hält der Mieter in seiner Wohnung zwei Katzen, obwohl der Mietvertrag ein Verbot der Katzenhaltung vorsieht und eine Tierhaltung nur mit Zustimmung des Vermieters erlaubt ist, so ist gleichwohl eine fristlose Kündigungunwirksam. Denn nach überwiegender Ansicht gehört die Katzenhaltung auch in einer Stadtwohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache. Kann zudem der Vermieter auch keine nachvollziehbaren Gründe vortragen, die ein Versagen der Zustimmung zur Katzenhaltung rechtfertigen würden, so ist auch aus diesen Gründen die ausgesprochene fristlose Wohnraumkündigung unwirksam, urteilte das Kammergericht Berlin, Az.: 8 U 125/04.
4. Kein Schadensersatz bei Kratzspuren auf dem Parkettboden
Weil der Parkettboden der vermieteten Wohnung Kratzspuren aufwies, verlangte der Vermieter von den Mietern Schadensersatz für das erforderliche Abschleifen des Parkettbodens. Da der Mieter sich aber weigerte, diese Forderung zu bezahlen, klagte der Vermieter die verauslagten Kosten bei Gericht ein. Seine Klage hatte indes keinen Erfolg. Denn die tatsächlich vorhandenen Kratzer, die vom Hund des Mieters stammten, waren nur die Folge der vertragsgemäßen Nutzung der Wohnung. Da der Vermieter die Hundehaltung geduldet habe, gehöre auch die davon herrührende Abnutzung des Parkettbodens zum üblichen Mietgebrauch, meinte das Amtsgericht Berlin-Köpenick, Az.: 8 C 126/98.
5. Kein Katzenfreilauf in Wohnungseigentumsanlage
Eine Wohnungseigentümergemeinschaft kann das Verbot des Haltens von Hunden und Katzen nur einstimmig beschließen. Einstimmigkeit ist jedoch nicht erforderlich, wenn in der Hausordnung die Haltung dieser Tiere näher eingegrenzt wird. Es reicht aus, wenn die Mehrheit der Wohnungseigentümer diese Hausordnung verabschieden.
So entspricht es ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn die Hausordnung vorsieht, dass Katzen in den Außenanlagen und im Haus nicht frei herumlaufen dürfen. Denn die Gefahr, dass freilaufende Heimtiere die Gemeinschaftsflächen der Wohnanlage, insbesondere der Kinderspielplätze, verschmutzen, ist nicht fernliegend. Diese Regelung in der Hausordnung ist auch mit einer artgerechten Tierhaltung und dem Tierschutzgesetz vereinbar, befand das Bayerische Oberste Landesgericht, Az.: 2Z BR 99/04.
6. Katzenschutznetz stört Gesamtbild nicht
Der Vermieter einer Eigentumswohnung muss ein vom Mieter am Balkon angeschraubtes Katzenschutznetz auch dann dulden, wenn die Eigentümergemeinschaft eine Entfernung dieses Fangnetzes zuvor beschlossen hat.
Denn dieses Katzenschutznetz, das sich jederzeit wieder folgenlos abmontieren lässt, ist mit bloßem Auge kaum zu erkennen und fällt gegenüber den recht unterschiedlich gestalteten und unterschiedlich genutzten anderen Balkonen kaum auf. Da der Balkon zudem nach hinten ausgerichtet ist, konnte nach Überzeugung des Gerichts von einer optischen Beeinträchtigung nicht die Rede sein. Folglich muss der Mieter dieses Netz nicht entfernen. Amtsgericht Köln, Az.: 222 C 227/01
7. Hund als Dauergast nicht erlaubt
Wurde im Mietvertrag zwischen Vermieter und Mieter ausdrücklich vereinbart, dass der Mieter keinen Hund halten darf, so ist dieses Verbot wirksam. Dem Mieter ist es dann auch nicht gestattet, einen Hund durchschnittlich zwei- bis dreimal die Woche für jeweils ca. drei bis vier Stunden als Besuchshund zu beherbergen. Eine andere Auslegung des Mietvertrags hätte zur Folge, dass das Haltungsverbot letztlich funktionslos würde. Der Mieter bräuchte lediglich eine Person in Erscheinung treten zu lassen, die für ihn als Halter auftritt und z.B. die steuer- und versicherungsrechtlichen Verpflichtungen übernimmt.
Andererseits ist es aber auch einem Mieter gestattet, Besuch zu empfangen, der in Ausnahmefällen einen Hund mitbringt, wenn dieser sich über eine kurze Zeitspanne in der Wohnung aufhält. Die Grenze zu einem unzulässigen Beherbergen eines Hundes ist jedoch überschritten, wenn ein Hund regelmäßig mitgebracht wird und dieser sich über eine längere Zeit in der Wohnung aufhält, entschied das Amtsgericht Hamburg, Az.: 49 C 29/05
8. Katze muss Allergie weichen
Eine Wohnungsbaugenossenschaft gestattete einem Mieter die "stets widerrufliche" Haltung einer Wohnungskatze. Sowohl die Mietverträge als auch die Hausordnung sahen vor, dass die Haustierhaltung der ausdrücklichen Zustimmung der Wohnungsbaugenossenschaft bedarf. Ein Wohnungsnachbar dieses Katzenhalters wandte sich gegen diese Katzenhaltung, da er nachgewiesenermaßen an allergischem Asthma-Bronchiale litt.
Die Genossenschaft weigerte sich die genehmigte Katzenhaltung zu widerrufen, da der 12-jährige Sohn des Katzenhalters verhaltensauffällig war und ein ärztliches Attest die Katze therapeutisch empfahl. Sowohl das Amtsgericht als auch das Landgericht sprachen sich für die Argumente des Allergikers aus. Die Gefahr, dass dieser einen lebensbedrohlichen Asthmaanfall erleiden könnte, wiegt bei der Interessenabwägung schwerwiegender als die psychische Entwicklung des Kindes ohne Katze, befand das Landgericht München I, Az.: 34 S 16167/03.
9. Frau mit Behinderung darf ihren Hund behalten
Eine behinderte Mieterin darf ihren Hund behalten, obwohl in dem Regensburger Wohnungsblock ein generelles Tierverbot herrscht. Die Nachbarn hatten sich über das Hundegebell beschwert und die Hausverwaltung wollte die contergan-geschädigte Frau zur Abschaffung des Dackels verpflichten. Vor dem Amtsgericht gab die Hundebesitzerin an, dass sie wegen ihrer Behinderung arbeitslos sei und kaum Kontakt zu Menschen habe. Der Dackel wäre für die Stabilisierung des seelischen Zustands wichtig, wie vom Arzt bestätigt wurde.
Jedoch gab das Amtsgericht, und später auch das Regensburger Landgericht, den Anwohnern und der Hausverwaltung Recht. Nach diesen zwei Fehlschlägen prozessierte die Dackelbesitzerin vor höchster Instanz, dem Bayerischen Obersten Landesgericht. Das Gericht entschied, dass die Frau ihren Dackel behalten durfte, obwohl das Tierverbot eigentlich für alle Anwohner verbindlich sei. Aber behinderten Menschen müsse mehr Rücksicht und Toleranz entgegengebracht werden. Des Weiteren würde der Hund die Auswirkungen der Behinderung teilweise ausgleichen, entschied das Bayerische OLG, Az.: 2Z BR 81/01
Gerichtsurteile: Andere Tiere in der Mietwohnung
Wir haben hier einige konkrete Gerichtsurteile zur Haltung von Kleintieren und anderen Haustieren in Mietwohnungen für Sie zusammengefasst:
1. Aquarienfische gelten als "genehmigungsfreie Kleintiere"
Gegen die Haltung von Aquarienfischen kann ein Vermieter grundsätzlich nichts unternehmen. Die Gefahr eines Wasserschadens durch Wasserleitungen, Badewanne, Wasch- und Spülmaschine sei wesentlich höher als die von einem Aquarium ausgehende Gefahr. (Amtsgericht Eschweiler WuM 1992, S. 240 und Landgericht Karlsruhe WuM 1989, S. 177).
Lediglich die eventuell zu hohe Gewichtsbelastung bei mehreren Aquarien sei ein Kriterium zur Reduzierung der Aquarienanzahl. Auch Schimmelbildung, verursacht durch Aquarienbetrieb ohne ausreichende Lüftung, ist kein Kündigungsgrund, sondern würde dem Vermieter lediglich einen Anspruch auf Schadenersatz geben.
AG Schwäbisch Hall, Az: 5 C 1307/96
2. Schlangenhaltung in der Mietwohnung
Sieht ein vorgedruckter Formular-Mietvertrag vor, dass Tiere ausnahmslos nur dann in der Wohnung gehalten werden dürfen, wenn dem der Vermieter zuvor schriftlich zugestimmt hat, dann ist diese Mietvertragsklausel unwirksam. Denn das Recht des Vermieters ist dann nicht nachteilig berührt, wenn z. B. absolut nicht störende Heimtiere wie Aquarientiere gehalten werden. Auch das Halten von Schlangen kann so nicht ohne weiteres untersagt werden. Vielmehr sind im Einzelfall die Interessen von Vermieter, Mieter und anderen Mitbewohnern abzuwägen. Werden weder Gift- noch Würgeschlangen gehalten, so ist regelmäßig die Haltung von Schlangen nicht zu beanstanden, urteilte das Amtsgericht Bayreuth, Az.: 4 C 62/00.
3. Leguanhaltung rechtfertigt Wohnungsbesichtigung
Der Vermieter hat grundsätzlich das Recht, die vermietete Wohnung in angemessener Zeit zu besichtigen. Dieser Zeitraum beträgt regelmäßig zwei Jahre. Außerhalb dieser Zeitspanne hat der Vermieter nur dann ein Besichtigungsrecht, wenn ein konkreter Grund zur Annahme besteht, dass Schäden am Mietobjekt aufgetreten sein könnten. Ein solcher Grund ist gegeben, wenn der Mieter entgegen der mietvertraglichen Regelung und ohne Zustimmung des Vermieters Leguane in der Mietwohnung hält, obwohl nur Kleintiere (z.B. Zierfische, Ziervögel oder Hamster) ohne Erlaubnis gehalten werden dürfen.
Amtsgericht Rheine, Az.: 4 C 668/0
4. Schwein-Haltung in der Mietwohnung
Solange von einem Schwein keine Belästigungen für die übrigen Hausbewohner ausgehen, darf der Vermieter die Zustimmung zur Haltung des Tieres in der Wohnung nicht verweigern. Damit wurde die Unterlassungsklage des Vermieters gegen eine Mieterin abgewiesen, die ihr Schwein "Schnitzel" in der angemieteten Wohnung hielt und vergeblich vom Vermieter die Zustimmung zur Schweinehaltung einforderte.
Das Gericht erteilte jetzt diese Zustimmung, weil auch die vernommenen Zeugen (Mitbewohner) bestätigten, dass von dem Schwein keinerlei Belästigungen ausgingen. Die Auffassung des Vermieters, dass "generell in eine Wohnung kein Schwein gehöre", teilte das Gericht nicht. Entscheidend ist nur, ob Beeinträchtigungen oder Belästigungen vorliegen oder zu erwarten sind. Solche verneinte das Gericht. "Schnitzel" darf daher in der Mietwohnung bleiben, entschied das Amtsgericht Köpenick, Az.: 17 C 88/00.
